Anlass für unser Gespräch ist die Studie „Das Umland der Städte –Chancen zur Entlastung überforderter Wohnungsmärkte“, an der Ricarda Pätzold mitgewirkt hat. Diese soll zeigen, wie die Wohnungsmärkte in den Innenstädten entlastet werden können – und das mithilfe der kleineren Kommunen im Umkreis.

In den letzten Jahren wanderten vermehrt Familien aus den Kernstädten ins Umland ab, während vorwiegend Personen aus anderen Gebieten zugezogen sind. Als einer der Gründe hierfür gilt die angespannte Situation auf den städtischen Wohnungsmärkten. Diese Abwanderung erhöht auch das Risiko, dass die Kernstädte „aussterben“. Gleichzeitig werden im Umland verstärkt Ein- und Zweifamilien-Wohneinheiten gebaut und mehr Menschen pendeln von hier in die großen Städte. Ein Effekt, der aus klimapolitischer Sicht besonders unerwünscht ist.

Das Arbeiten im Home-Office hat sich durch die Corona-Pandemie in deutlich mehr Berufszweigen etabliert oder auch ausgeprägt. Hierdurch können einerseits Pendlerströme wieder reduziert werden, anderseits ergeben sich auch neue Anforderungen an den Wohnungsmarkt. Schließlich muss genug Raum für einen oder sogar mehrere Arbeitsplätze geschaffen werden – ein neuer Aspekt, welcher bisher noch wenig betrachtet wurde, aber mit Sicherheit künftig von Bedeutung sein wird.

Die Lösung zur Bewältigung des Verkehrsaufkommens liegt bei dem Angebot des ÖPNV. Potenziell können durch den Ausbau des ÖPNV und dessen steigendes und vielfältiges Angebot „Mobilität mit weniger Flächeninanspruchnahme, weniger Schadstoffemissionen und weniger Ressourceneinsatz“ ermöglicht werden. Um die Attraktivität zu steigern, wären „verlässliche Angebote, die Vermeidung überfüllter Verkehrsmittel und Tarifangebote für eine veränderte Arbeitswelt (...) für einen als attraktiv wahrgenommenen ÖPNV mehr denn je notwendig.“

Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass künftig der sogenannte Entlastungswohnbau „einen Beitrag zu lebendigen Quartieren und Stadtteilen leisten“ soll. Welche Handlungsmöglichkeiten ermittelt wurden, erfahren Sie am 10. November 2021 bei der digitalen Fachkonferenz. Das Programm zur Veranstaltung ist ab sofort abrufbar! Alternativ können Sie sich HIER den Originalbericht vom Difu genauer durchlesen.

FES: Was genau ist der sogenannte „Donut-Effekt“ und durch welche Faktoren kommt er zustande?

Pätzold: Von einem „Donut-Effekt“ wird gesprochen, wenn die Stadtmitte verödet. Eine Ursache dafür ist, dass an den Rändern von Gemeinden immer neue Bauplätze erschlossen oder auch Genehmigungen für Handelsansiedlungen auf der „grünen Wiese“ erteilt werden. Eine zweite, dass der Umbau oder die Erneuerung des Zentrums zu wenig Unterstützung erhält. Es scheint immer einfacher zu sein, ein neues Haus zu errichten, als sich mit einem Bestandsgebäude oder einer Baulücke im innerörtlichen Kontext anzufreunden. Deshalb muss das mit Beratung und Anreizen begleitet werden.

FES: Welche Faktoren können bei der Bevölkerungswanderung eine Rolle spielen? Verlassen beispielsweise Familien die Kernstädte aus finanziellen Gründen? Und besteht die Außenzuwanderung überwiegend aus kleinen bzw. Single-Haushalten?

Pätzold: Die Wanderungsmotive sind vielfältig. Aber sicher führen der Nachfrageüberhang und die Preissteigerung in den städtischen Wohnungsmärkten zu einer Ausweitung der Suchradien. Im Umland dominieren andere Wohnformen und so kann sich der Wohnwunsch „Wohnung in der Großstadt mit Terrasse“ zur Miete eben zu einem „Haus im Grünen“ im Eigentum verwandeln.
Klassische Zuwanderungsmotive waren schon immer Ausbildung, berufliche Tätigkeit, aber auch Ruhestandswanderung und Zuwanderung aus dem Ausland. Unter den jeweiligen Haushaltstypen können auch Familien sein, aber eben auch viele kleinere Haushalte (Paare, Singles).

FES: Es arbeiten zunehmend mehr Menschen im Home-Office. Wie beeinflusst das den Wohnungsmarkt? Ergeben sich dadurch neue (politische) Chancen?

Pätzold: Eine Ausweitung der Möglichkeiten im Home-Office zu arbeiten, wurde in der öffentlichen Debatte oft als „Befreiung von den Zwängen des Raumes“ formuliert – die Wohnstandortwahl muss sich also nicht mehr oder zumindest weniger an dem Arbeitsort orientieren. Das könne eine Chance für periphere Standorte darstellen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist das sicher auch so. Aber es ist auch zu fragen, wie groß die Wahlfreiheit von Haushalten wirklich ist. Welche Rahmenbedingungen müssen potenzielle Wohnstandorte noch aufweisen? Und für welche Berufsgruppen ist Home-Office nicht möglich und leiden diese nicht besonders unter der steigenden Wohnkostenbelastung?

FES: Sind die Mietpreisbremse und Teil-Umlagen der Nebenkosten (Heizung) auf die Vermieter, wie es u.a. die SPD in ihrem Zukunftsprogramm fordert, die richtige Antwort auf diese Entwicklung?

Pätzold: Die beiden angesprochenen Instrumente versuchen das Ergebnis zu beeinflussen oder zu korrigieren. Das ist zweifelsohne wichtig, lässt aber die Ursachen des Problems außen vor. Die Kohäsionskräfte der Städte werden geschwächt, wenn Gemeinwohl und Eigennutz nicht neu austariert werden. Z.B. wird das Angebot von bezahlbaren Wohnungen als „wertmindernder“ Faktor verstanden. Eine Stadt ist aber darauf angewiesen, dass Menschen jedweder Einkommensgruppe in ihr leben können – von den viel genannten Krankenschwestern und Polizistinnen bis zu den Studierenden. Insofern sollte ein Beitrag zum Gemeinwohl – von allen Bauherren, Eigentümerinnen und Anlegern – die Regel und nicht die Ausnahme sein.

Dieser Beitrag beinhaltet Auszüge aus dem Bericht „Wie kann Wohnen im Umland Vorteile für Stadt und Land bringen?“ von Dr. phil. Jürgen Gies und Ricarda Pätzold aus „Difu-Berichte 2/2021“.

Weitere Beiträge aus dem Blog der KommunalAkademie finden Sie hierKommunalAkademie Blog