Diese Webseite verwendet Cookies
Diese Cookies sind notwendig
Daten zur Verbesserung der Webseite durch Tracking (Matomo).
Das sind Cookies die von externen Seiten und Diensten kommen z.B. von Youtube oder Vimeo.
Geben Sie hier Ihren Nutzernamen oder Ihre E-Mail-Adresse sowie Ihr Passwort ein, um sich auf der Website anzumelden.
Die Mietpreisbremse begrenzt die Steigung von Wohnungsmieten in angespannten Wohnungsmärkten, indem sie gesetzlich festlegt, dass Neuvermietungen maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Sie war zentraler Bestandteil der 2015 erfolgten Novelle des Mietrechts (MietNovG) und ist damit ein zentrales Politikinstrument für die langfristige Sicherung von bezahlbarem Wohnraum.
In nahezu allen Städten und Ballungsgebieten Deutschlands ist der Wohnungsmarkt seit Jahren durch steigende Mieten gekennzeichnet. Besonders stark ist der Anstieg bei Neuvermietungen in den Städten Berlin, München und Hamburg, jedoch sind mittlerweile auch Städte wie Rostock, Dortmund oder Leipzig betroffen. Diese Steigerungen stellen besonders einkommensschwache Privathaushalte vor große Herausforderungen, da diese meist überproportional zu ihrem Einkommen durch die zu zahlende Miete belastet werden. Diese Entwicklungen führen in angespannten Mietmärkten zunehmend zu einer Verdrängung von Menschen mit geringeren Einkommen. Die Mietpreisbremse legt deshalb eine lokale Obergrenze für Neuvermietungen fest, die einen weiteren Anstieg der Mieten unterbindet.
Die Mietpreisbremse bezieht sich auf Gebiete mit besonders angespannten Wohnungsmärkten. Diese Gebiete zeichnen sich gemäß § 201a Satz 3 und 4 BauGB dadurch aus, dass die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder in einem Teil einer Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.“ Die Bestimmung dieser Gebiete liegt bei den Bundesländern und ist nicht allgemein geregelt. Im Gesetzestext werden jedoch folgende Indikatoren zur Bestimmung der Gebiete genannt:
In den ausgewiesenen Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten dürfen Wohnungen bei Neu- bzw. Wiedervermietung gemäß § 556d Abs. 1 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 % übersteigen. Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete ist der jeweilige Mietspiegel. Mieter*innen haben gemäß dieser Regelung die Möglichkeit zu viel gezahlte Miete zurück zu fordern.
Die Regelung aus § 556f Satz 1 BGB sieht Ausnahmen für Neubauten und Erstvermietungen vor. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermieten werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Darüber hinaus gilt die Mietpreisbremse auch nicht bei der Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB). Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt (BGH Urteil vom 11.11.2020 – AZ VIII ZR 369/18). Entscheidend sind dabei einerseits die anfallenden Kosten, die mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands betragen müssen, und anderseits der qualitative Zustand der Wohnung, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.
Der Mietpreisbremse wurde von Immobilienverbänden im Vorfeld häufig unterstellt negative Auswirkungen auf Modernisierung und Instandhaltung zu haben. Diese erwarteten Effekte blieben jedoch laut einer Studie des DIW für das Bundesministerium der Justiz aus. Die dortige Feststellung, die Mietpreisbremse könne zu einer Verlangsamung des Anstiegs von Bestandswohnungen bei gleichzeitigem Anstieg der Neubauinvestitionen beitragen, spricht generell für ihre Wirksamkeit. Jedoch wurde auch festgestellt, dass die Mietpreisbremse nicht in jedem Fall eingehalten bzw. durchgesetzt worden sei. Insbesondere die schnelle Zunahme von Index- bzw. Staffelmietverträgen sowie möblierte Mietverhältnisse lässt insgesamt darauf schließen, dass Vermieter*innen zunehmend rechtlich mögliche Umgehungen finden.
Eine Studie des Berliner Mietervereins aus dem Jahr 2023 hat ergeben, dass die Hälfte aller Verstöße in Berlin (n=912) aus den Jahren 2019 und 2020 die zulässige Wiedervermietungshöhe um mehr als 50 % überschritten haben. Diese unlautere Geschäftspraxis betraft insbesondere private Wohnungsunternehmen und private Einzelvermietungen. Da die Dunkelziffer noch deutlich höher liegen dürfte weist dieser Umstand insbesondere darauf hin, dass die Durchsetzung der Mietpreisbremse an einem fehlenden Sanktionsmechanismus bei Nichteinhaltung leidet.
Mit ihrer Verlängerung gilt die Mietpreisbremse nun bis 2029. Politisch bleibt allerdings weiter großer Handlungsbedarf bestehen, damit bezahlbares Wohnen in angespannten Mietmärkten in Deutschland gesichert ist. In der Debatte um die Verlängerung der Mietpreisbremse hatte die SPD im Frühjahr 2024 vorgeschlagen, die Ausnahmeregelung für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 gebaut worden sind, auf 2024 hochzusetzen. Zusätzlich müssen die Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen über drei Jahre nicht mehr nur 15, sondern 11 Prozent in angespannten Wohnungsmärkten betragen.
Eine weitere Stärkung ist durch eine Vereinfachung des Vollzugs möglich, welche insbesondere durch die Stärkung der Informationsgrundlage der Mieter*innen erreicht werden kann. Hierzu bedarf es einer Steigerung der Transparenz im Mietmarkt und einer Reform des Mietspiegels mit einer Ausweitung des Betrachungszeitraums. Durch den Berliner Mieterverein wird beispielsweise die Einrichtung einer externen Überprüfungsstelle und die Einführung von Bußgeldern gefordert.
Berliner Mieterverein: https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-169-die-mietpreisbremse-bei-wiedervermietung.htm
Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei Wohnungsvermittlung:https://www.bgbl.de/xaver/bgbl/start.xav?start=%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27bgbl115s0610.pdf%27%5D#__bgbl__%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27bgbl115s0610.pdf%27%5D__1732529639097
Statista:https://de.statista.com/statistik/daten/studie/167163/umfrage/mietentwicklung-in-den-deutschen-grossstaedten/
Evaluierung der Mietpreisbremse: https://www.bmj.de/SharedDocs/Downloads/DE/Fachpublikationen/MPB_Gutachten_DIW.pdf?__blob=publicationFile&v=4
BMV-Studie zur Mietpreisbremse: https://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm0623/bmv-studie-zur-mietpreisbremse-verstoesse-teils-ueber-50-prozent-062319.htm
Studie zur Mietpreisbremse in Berlin: https://www.berliner-mieterverein.de/downloads/studie-mietpreisbremse-faelle-2021-pm-2313.pdf
Gesetze im Internet: https://www.gesetze-im-internet.de/
BGH Urteil: https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=VIII%20ZR%20369/18&nr=114592
Du willst mehr zu zentralen Begriffen der Sozialen Demokratie erfahren? Dann werfe einen Blick in unsere Glossare:
Zu den Glossaren
